شراء عقار في فرنسا
كأجنبي

نعم — بحرية كاملة. لا تفرض فرنسا أي قيود تتعلق بالجنسية على ملكية العقارات. يشتري الأمريكيون والبريطانيون (بعد بريكست) ومواطنو الإمارات والسنغافوريون وسكان هونغ كونغ والمواطنون الصينيون والأستراليون والكنديون والمشترون من جميع البلدان الأخرى العقارات الفرنسية بحرية، بأسمائهم الخاصة، دون أي ترخيص خاص.

على عكس بعض البلدان — أستراليا ونيوزيلندا وكندا وأجزاء من آسيا — لا تطلب فرنسا من المشترين الأجانب الحصول على موافقة حكومية قبل الشراء. لا تحتاج إلى أن تكون مقيماً في فرنسا. لا تحتاج إلى دفع ضرائب فرنسية. أنت تمر فقط بنفس العملية القانونية للشراء كالمواطن الفرنسي، يتولاها كاتب عدل (انظر أدناه).

الاستثناءات الوحيدة هي العقارات القريبة من المنشآت العسكرية أو في بعض المناطق الحدودية الحساسة — حالات نادرة لدرجة أنها غير ذات صلة فعلياً بالسوق الذي نعمل فيه.

تعد عملية الشراء الفرنسية من بين الأكثر صرامة وحماية للمشتري في العالم. هكذا تعمل بالضبط:

بالإضافة إلى سعر الشراء، احسب ميزانية تقارب 8.5-9% لتكاليف الشراء (العقارات القائمة) أو 2.5-3% (المباني الجديدة). هذا هو التفصيل الكامل:

امتلاك عقار في فرنسا كغير مقيم يخلق التزامات ضريبية فرنسية — حتى إذا لم تقض يوماً واحداً فيها. هذه هي الصورة الكاملة:

ضريبة الملكية العقارية — ضريبة سنوية يدفعها كل مالك بغض النظر عن الجنسية أو الإقامة. تُحسب على القيمة الإيجارية النظرية للعقار. تتفاوت كثيراً حسب البلدية وحجم العقار: شقة في باريس قد تدفع 2,000-6,000 يورو/سنة؛ منزل ريفي في الدوردوني 800-2,500 يورو/سنة؛ فيلا في الريفييرا 3,000-10,000 يورو/سنة.

ضريبة السكن على المساكن الثانوية — ضريبة إضافية على المنازل الثانية. تم إلغاء إعفاء السكن الرئيسي للمنازل الثانية في 2023. يختلف المعدل حسب البلدية، ويضيف عادة 10-25% فوق أساس ضريبة الملكية.

ضريبة الثروة العقارية (IFI) — ضريبة على الثروة العقارية. تنطبق على جزء صافي الأصول العقارية الفرنسية الذي يتجاوز 1.3 مليون يورو. المعدل: 0.5% على 800 ألف-1.3 مليون يورو، 0.7% على 1.3-2.57 مليون يورو، 1% على 2.57-5 مليون يورو، 1.25% على 5-10 مليون يورو، 1.5% فوق 10 مليون يورو. لغير المقيمين، يُحسب فقط العقار الفرنسي — لا الأصول العالمية.

ضريبة الدخل على الإيجار الفرنسي — إذا أجّرت عقارك، فإن دخل الإيجار خاضع للضريبة في فرنسا. لغير المقيمين، يطبق معدل ثابت 20% على دخل الإيجار الصافي (بعد الخصومات المسموحة) حتى 27,478 يورو، ثم 30% فوق ذلك. بالإضافة إلى ذلك، تطبق الرسوم الاجتماعية (CSG/CRDS) بنسبة 18.6% على دخل الإيجار لمعظم غير المقيمين. بموجب نظام micro-BIC للإيجارات المفروشة، يطبق خصم ثابت 50% على الدخل الإجمالي، مما يبسط حساب الضريبة.

ضريبة أرباح رأس المال — عند البيع، تُفرض ضريبة على الأرباح بنسبة 19% بالإضافة إلى 17.2% رسوماً اجتماعية = 36.2% إجمالاً. لكن خصم تخفيف تدريجي يقلل الربح الخاضع للضريبة عن كل سنة ملكية بعد السنة الخامسة: بعد 22 عاماً، يُعفى الربح كلياً من ضريبة الدخل؛ بعد 30 عاماً، يُعفى كلياً من الرسوم الاجتماعية. البيع بعد 30 عاماً: صفر ضريبة أرباح رأسمالية. هذا الحافز للاحتفاظ الطويل هو من أقوى الحجج الهيكلية للشراء المبكر والاحتفاظ.

طريقة امتلاكك للعقار الفرنسي لها آثار مهمة على الميراث والضرائب والمرونة. هذه هي الخيارات الرئيسية:

الاسم الشخصي — الخيار الأبسط. تمتلك العقار مباشرة كفرد. ينظم قانون الميراث الفرنسي (الذي يطبق على العقارات الفرنسية بغض النظر عن جنسيتك أو بلد إقامتك) الميراث: للأطفال حق في حصص إلزامية. للمشتري بلا أطفال أو من يتوافق قانون الميراث الفرنسي مع رغباته، الملكية الشخصية مناسبة تماماً.

الملكية المشتركة مع زوج أو شريك — بموجب القانون الفرنسي، نوع الملكية المشتركة مهم. الأزواج المتزوجون في نظام الجماعة الزوجية الشاملة لديهم أقوى الحمايات. الشركاء غير المتزوجين الذين يشترون بشكل مشترك يجب أن يفكروا في شرط تونتين الذي ينقل العقار بالكامل للشريك الباقي. نوصي دائماً بمناقشة هذا مع كاتب العدل قبل توقيع العقد التمهيدي.

SCI (الشركة العقارية المدنية) — شركة عقارية فرنسية. الفوائد: تسمح بملكية مشتركة مرنة وتخطيط للميراث (يمكنك التنازل تدريجياً عن حصص للأطفال دون تفعيل ضريبة الميراث الكاملة)، يمكنها تجاوز بعض قواعد الميراث الفرنسية الافتراضية، وقد تكون أكثر فعالية للمشترين ذوي الحيازات العقارية الفرنسية الكبيرة. العيوب: تكاليف محاسبية مستمرة (1,500-3,000 يورو/سنة)، تعقيد إداري، وبعض مقدمي القروض لا يمولون شركات SCI. ليست مناسبة لكل مشتري — ناقش مع متخصص.

شركة بريطانية/أمريكية/دولية — الشراء عبر شركة أجنبية ليس مفيداً عموماً لمشتري منازل العطلات الفرديين. تطبق فرنسا ضريبة سنوية 3% على العقارات المملوكة عبر كيانات أجنبية إلا إذا تم استيفاء متطلبات شفافية معينة. لا نوصي بهذا الهيكل لمعظم عملاء Salin & Poirier.

نعم — البنوك الفرنسية تمول غير المقيمين، لكن الشروط تختلف عن تمويل المقيمين. ملاحظة مهمة: Salin & Poirier وكالة عقارية مرخصة، ولسنا وسيط ائتمان — لا ننظم أو نهيكل التمويل بأنفسنا. دورنا هو ربطك بوسطاء قروض مستقلين ومرخصين، متخصصين في هذا النوع من الحالات تحديداً. هذا ما تحتاج معرفته:

نسبة القرض إلى القيمة (LTV): سياسة البنوك المعتادة لغير المقيمين هي عادة 70-80% من سعر الشراء (مقابل 85-90% للمقيمين). عملياً، يساعد الوسطاء المستقلون الذين نوجه عملاءنا إليهم بانتظام في هيكلة تمويل يصل إلى 90-100% من سعر الشراء — لكن هذا يتطلب عادة وضع عربون مرهون أو ضمان أصول لدى البنك: عادة 10-15% من مبلغ القرض للتمويل بنسبة 90%، و20-30% للتمويل بنسبة 100%. الهيكل المناسب يعتمد بشكل كبير على ملفك المالي العام.

قروض لومبارد والتمويل المضمون بالأصول: للمشترين ذوي المحافظ الاستثمارية الكبيرة، يمكن لوسطاء متخصصين وشركاء في الخدمات المصرفية الخاصة هيكلة تمويل من نوع لومبارد — حيث يُضمن القرض بمحفظة أوراق مالية أو استثمارات قائمة بدلاً من (أو بالإضافة إلى) العقار نفسه. هذا الهيكل مناسب بشكل خاص للمشترين ذوي الثروات العالية الذين يفضلون عدم تسييل استثماراتهم ويمكن أن يقدم شروطاً أكثر مرونة من القرض العقاري العادي.

نسبة خدمة الدين: تتطلب البنوك الفرنسية أن لا تتجاوز إجمالي مدفوعات الدين الشهرية (بما فيها القرض الفرنسي الجديد) 33% من الدخل الشهري الإجمالي. يُحسب هذا على الدخل المعلن — هياكل الدخل المعقدة (العمل الحر، دخل الصندوق الاستئماني، توزيعات الأرباح الخارجية) قد تجعل هذا أكثر صعوبة.

متخصصو القروض الفرنسية للمشترين الدوليين: يمكننا تعريفك بوسطاء قروض عقارية مستقلين ومرخصين (مسجلين في ORIAS)، لديهم فرق مخصصة لغير المقيمين وعلاقات مع BNP Paribas International وCrédit Agricole وSociété Générale وبنوك فرنسية أخرى ذات خبرة مع المقترضين الدوليين. هؤلاء المتخصصون — وليس Salin & Poirier — هم من يتولون عملية التمويل مباشرة، ويحققون عادة معدلات أفضل وموافقات أكثر سلاسة من التوجه مباشرة إلى بنك فرنسي.

العملة: القروض الفرنسية مقومة باليورو. للمشترين الذين يكسبون بالجنيه البريطاني أو الدولار الأمريكي أو الدرهم الإماراتي أو الدولار السنغافوري، خطر العملة اعتبار مهم. معظم المشترين الدوليين يطابقون عملة الدخل مع عملة القرض أو يستخدمون استراتيجيات تحوط العملة. يمكننا تعريفك بمستشاري صرف متخصصين لهذا الغرض.

أسعار الفائدة 2026: أسعار القروض الفرنسية الثابتة لغير المقيمين تكون عادة أعلى بنسبة 0.3-0.7% من أسعار المقيمين المماثلة. بعد دورة ارتفاع الأسعار التي تلت 2022، بدأت الأسعار في التراجع — الأسعار الثابتة الحالية للمشترين غير المقيمين تقارب 3.5-4.5% لمدد 15-20 عاماً (حسب الملف الشخصي وشروط السوق وقت التقديم).

خارج باريس — قيود قليلة جداً. في معظم فرنسا — بما في ذلك الريفييرا، بروفانس، الدوردوني، بلاد الباسك، بوردو والألب — الإيجار قصير المدى لمسكن ثانٍ غير مقيد عملياً بعدد الأيام. يمكنك تأجير عقارك للموسم كامل (عادة 12-16 أسبوعاً) أو أطول دون سقف سنوي. ستحتاج إلى:

1. التسجيل في بلديتك (عملية بسيطة عبر الإنترنت، تستغرق 5-10 دقائق)؛ 2. عرض رقم التسجيل في جميع قوائم الإيجار؛ 3. الإعلان عن دخل الإيجار للسلطات الضريبية الفرنسية؛ 4. في بعض البلديات السياحية، دفع ضريبة الإقامة المحصلة من النزلاء (عادة 1-4 يورو/شخص/ليلة).

باريس — حد 120 يوماً. باريس هي الاستثناء الكبير. المساكن الثانية في باريس محدودة بـ120 يوماً في السنة التقويمية للإيجار قصير المدى. يُطبق هذا الحد من مدينة باريس والمنصات مطلوب منها تتبع التسجيلات والإبلاغ عنها. الغرامات على المخالفات قد تصل إلى 50,000 يورو.

ضريبة دخل الإيجار: دخل الإيجار من العقار الفرنسي خاضع للضريبة في فرنسا لغير المقيمين، بالإضافة إلى الرسوم الاجتماعية (CSG/CRDS) بنسبة 18.6%. بموجب نظام micro-BIC للإيجارات المفروشة، 50% من الدخل الإجمالي قابل للخصم كخصم ثابت — تدفع الضريبة على الـ50% المتبقية بالمعدل المطبق لغير المقيمين (معدل ثابت 20% حتى 27,478 يورو). بدلاً من ذلك، يسمح النظام الحقيقي بخصم التكاليف الفعلية (رسوم الإدارة، الصيانة، الإهلاك، فوائد القرض) مما يؤدي غالباً إلى دخل خاضع للضريبة أقل للعقارات الأكبر ذات النفقات الكبيرة.

وضع LMNP (المؤجر المفروش غير المحترف) هو الهيكل الذي نستخدمه لمعظم عملائنا الذين يؤجرون عقاراً مفروشاً. عن طريق إهلاك قيمة المبنى والمفروشات مقابل دخل الإيجار، يقلل LMNP بشكل منتظم الربح الإيجاري الخاضع للضريبة إلى صفر — غالباً لسنوات عديدة — مما يجعله أحد أكثر أدوات تحسين الضرائب القانونية فعالية المتاحة لأصحاب العقارات غير المقيمين. يمكن لمحاسب فرنسي تأكيد ما إذا كان LMNP هو النظام الأمثل لحالتك.

ملكية العقار: لم يتغير شيء. يمكن للمواطنين البريطانيين شراء عقار فرنسي بحرية دون أي قيود. لم يكن لبريكست أي تأثير على حق امتلاك العقار في فرنسا.

الإقامة في فرنسا: هنا غيّر بريكست الأمور. المواطنون البريطانيون الآن يخضعون لقواعد منطقة شنغن: حد أقصى 90 يوماً خلال أي فترة متجددة من 180 يوماً عبر كامل منطقة شنغن (فرنسا + 26 دولة أخرى)، دون تأشيرة. هذا لا يمنعك من امتلاك عقار فرنسي — لكنه يحد من مدة استخدامك له دون تأشيرة.

خيارات للإقامات الأطول: للمشترين البريطانيين الراغبين في قضاء أكثر من 90 يوماً في فرنسا، هناك عدة خيارات تأشيرة:

— تأشيرة الإقامة الطويلة (VLS-T): تأشيرة إقامة طويلة لمدة 4-12 شهراً. قابلة للتجديد. متاحة للمتقاعدين، أصحاب الموارد المستقلة، والعاملين عن بعد. تتطلب إثبات الدخل والتأمين الصحي. لا تمنح حق العمل في فرنسا.

— بطاقة الإقامة الزائر: بطاقة إقامة فرنسية للمقيمين غير العاملين. تتطلب إثبات دخل كافٍ وسكن. تفتح طريقاً للإقامة طويلة المدى.

الآثار الضريبية للمشترين البريطانيين: يعني بريكست أيضاً أن المشترين البريطانيين ليسوا مقيمين في الاتحاد الأوروبي لأغراض الرسوم الاجتماعية الفرنسية على دخل الإيجار وأرباح رأس المال. يدفع المشترون البريطانيون الآن نفس معدل الرسوم الاجتماعية (17.2%) كمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي. ومع ذلك، لا تزال أحكام معاهدة الضريبة المزدوجة بين المملكة المتحدة وفرنسا تحمي من الازدواج الضريبي للدخل الفرنسي في المملكة المتحدة.

نعم — ونقوم بذلك بانتظام. الشراء عن بعد للعقار الفرنسي قانوني تماماً وأصبح شائعاً بشكل متزايد للمشترين الدوليين المقيمين في دبي وسنغافورة وهونغ كونغ ولندن ونيويورك. هكذا يعمل ذلك عملياً:

استكشاف العقار: نقوم بجولات فيديو مفصلة مع تعليق مباشر — غرفة بغرفة، كل زاوية رؤية، كل تفصيل ملحوظ في الحالة. نقيس المساحات، نصور من كل زاوية، ونقيّم الحالة بشكل مستقل. نكمل ذلك بلقطات من طائرة درون عند توفرها.

فحص مستقل: نكلف خبيراً مستقلاً (خبير عقاري أو مساح معتمد) لفحص العقار وإصدار تقرير حالة مكتوب. يغطي ذلك السلامة الهيكلية، حالة السقف، أنظمة التدفئة، السباكة، وأي مشاكل قد لا يلتقطها الفيديو. تتلقى هذا التقرير قبل تقديم عرضك.

الوثائق القانونية: جميع الوثائق — العقد التمهيدي، اتصالات كاتب العدل، تقارير التشخيص — تُشارك معك رقمياً. عندما تحتاج إلى ترجمات بالإنجليزية، نرتب ذلك. كاتب عدل المشتري الخاص بك يراجع كل شيء من منظورك.

التوكيل: لتوقيع العقد التمهيدي والعقد النهائي دون الحضور شخصياً، تمنح توكيلاً موثقاً لممثل موثوق (عادة عضو فريق Salin & Poirier أو محامٍ فرنسي معين). هذه أداة قانونية فرنسية معيارية — يعالج كتاب العدل هذا بانتظام للمشترين الدوليين. يجب إعداد التوكيل من كاتب عدل أو سلطة رسمية في بلدك وتصديقه.

الدفع: تُحوَّل أموال الشراء إلى حساب ضمان كاتب العدل الفرنسي. هذه آلية الدفع الفرنسية المعيارية — يحتفظ كاتب العدل بالأموال في حساب ضمان منظم حتى التوقيع، ثم يوزعها على البائع ويدفع جميع الرسوم. إنها آلية آمنة للغاية.

فرنسا ليست سوقاً عقارياً واحداً — إنها سبعة عروض أنماط حياة مختلفة تماماً. هكذا نساعد المشترين على الاختيار: