完整指南
国际买家需要了解的一切——从法律基础到税务结构、公证费、租赁规则，以及法国购房流程的每一步。2026年6月更新。
我能买吗？
可以——完全自由。法国不对房产所有权设置任何基于国籍的限制。美国人、英国人（脱欧后）、阿联酋公民、新加坡人、香港居民、中国公民、澳大利亚人、加拿大人以及来自世界各国的买家都可以自由地以自己的名义购买法国房产，无需任何特殊许可。
与一些国家——澳大利亚、新西兰、加拿大、亚洲部分地区——不同，法国不要求外国买家在购买前获得政府批准。您不需要是法国居民。您不需要缴纳法国税。您只需经过与法国公民相同的法律购买流程，由公证人办理（见下文）。
唯一的例外是靠近军事设施或某些敏感边境地区的房产——这种情况极为罕见，对我们运营的市场而言几乎无关紧要。
简而言之
任何国籍的任何人都可以无限制地购买法国的任何房产。购买流程对新加坡居民和法国公民完全相同。这是世界上最开放的房地产市场之一。
在法国购房需要会说法语吗？
不需要。虽然法律文件——预售合同和正式契约——是法文的，并在法国公证人面前签署，但您有权在签约时配备口译员。对于希望完全清楚了解内容的客户，我们安排所有关键文件的认证英文翻译。旅游区（蔚蓝海岸、多尔多涅、巴斯克地区）的许多公证人都能流利说英语。我们会用客户自己的语言陪伴每一位Salin & Poirier客户走完流程的每一步。
购买需要亲自前往法国吗？
不需要。整个购买流程可以完全远程完成。经公证的授权书允许信任的代表代您签署所有文件——包括最终契约。我们已帮助来自新加坡、迪拜、香港、纽约和伦敦的客户完成了完全远程的购买，无需亲自前往法国一次。我们为每个房产提供完整的视频实地查看、独立状况报告，并在每个阶段进行法律审查。
在法国购买房产是否赋予我居住权？
在法国拥有房产并不自动授予居留权。欧盟/欧洲经济区公民可以自由在法国居住。非欧盟国籍人士（美国人、脱欧后的英国人、阿联酋公民、新加坡人、中国人等）受申根签证规则约束：在任何180天内最多停留90天且无需签证，否则必须申请长期居留签证才能在法国停留更长时间。购房本身并不构成获得居留权的途径——但法国为投资者提供人才护照签证，并为重大投资提供投资者签证选项。我们与移民律师合作，为国际房产所有者提供选项建议。
购买流程
法国的购买流程是世界上最严谨、最保护买家的流程之一。以下是其具体运作方式：
01
报价被接受（口头或书面）
一旦您提出报价并且卖方接受，您在法律上尚未承担义务。承诺始于预售合同阶段。口头接受为您提供了进行初步审查并委托公证人的窗口期。
02
预售合同——初步合同
双方签署的具有约束力的初步合同。买方将购买价格的5-10%作为保证金存入托管账户（中介或公证人的托管账户）。从签署之日起，买方有10天的法定冷静期，可以无罚金撤回并收回保证金。10天后撤回将丧失保证金（除非合同约定的条件，如贷款被拒或勘察结果不合格被触发）。
03
尽职调查期（8-14周）
公证人核实法定产权，查询房产上的未结清债务，委托强制性的诊断报告（石棉、铅、白蚁、能效评级等），并准备正式契约。如果您有贷款条件，您的银行将完成评估并发出贷款要约。您可以安排所需的任何额外独立勘察。
04
正式契约——最终签署
最终销售契约在公证人面前签署。全额付款通常通过银行转账至公证人的托管账户，公证人从中支付给卖方及所有费用。产权在契约签署的瞬间转移。如果您无法亲自出席，授权书可让信任的代表代您签署。您将收到契约的副本；原件由公证人保管。
什么是公证人？
公证人是由国家任命的法律官员，对法国的房地产交易拥有法定垄断权。公证人由国家任命，代表整个交易的利益行事——并非仅代表买方或卖方。您有权指定自己的买方公证人（无额外费用——两位公证人共享标准费用）。对于Salin & Poirier的客户，我们始终建议指定一位仅从您的角度审阅每份文件的买方公证人。这是经验丰富买家的标准做法，且不增加任何费用。
法国购买流程需要多长时间？
实际上，从报价被接受到最终签约，现金购买需3至4个月，如果以贷款融资则需5至7个月——额外的时间用于贷款申请、要约和接受周期。复杂情况（公司持有的房产、继承产权、农业用地、受保护的历史建筑）可能需要更长时间——我们总是事先告知买家任何可能延长的时间表。在卖方非常积极配合且为现金买家的情况下，有时可能实现更快的时间表，但3-4个月是规划时应考虑的现实基准。
10天冷静期是什么，如何运作？
签署预售合同后，买方有10天期限，可以无罚金撤回购买并收回全部保证金。这10天的计时从预售合同签署之日（或挂号信送达之日）的次日开始。10天期限过后，买方只有在合同中的特定条件（如贷款被拒或勘察结果不合格）被触发时才能无罚金撤回。卖方没有这项撤回权。
出售前哪些诊断是强制性的？
法国法律要求卖方在出售前委托一份技术诊断档案。包括：能效证书、石棉检测（1997年前的建筑）、铅检测（1949年前）、白蚁检测（指定区域内）、自然及技术风险评估、电气和燃气安装检测（安装超过15年的）、以及排污系统检查（未连接市政污水管网的房产）。这些诊断由卖方委托——我们始终建议对任何重大购买额外进行独立的买方勘察。
购买成本
除购买价格外，预算约8.5-9%的购买成本（现有房产）或2.5-3%（新建房产）。以下是完整明细：
| 费用项目 | 详情 | 金额 |
|---|---|---|
| 转让税（印花税） | 转让税——公证费的主要组成部分 | 价格的~5.80% |
| 公证人费用 | 公证人工作的法律费用 | 价格的~1-1.5% |
| 土地登记费 | 在抵押权保存处登记 | ~0.1% |
| 公证总费用 | 以上全部合计 | 价格的~8.5-9% |
| 中介佣金 | 通常已包含在标价中 | 3-6%（通常已含） |
| 买方公证人 | 如指定第二位公证人——无额外费用（费用共享） | 额外0欧元 |
| 独立结构勘察 | 强烈建议用于乡村房产和老建筑 | 800-2,500欧元 |
| 货币兑换 | 如以非欧元货币支付——使用专业外汇服务商 | 0.3-1.5%（相比银行2-3%） |
| 翻译费用 | 如需文件的认证英文翻译 | 300-800欧元 |
新建房产与现有房产——显著的成本差异
新建房产（VEFA期房）的公证费用降低至约2.5-3%，而非现有房产的8.5-9%。这是因为新建房产的印花税是已包含在价格中的20%统一增值税。如果您在比较新建与现有房产，请将此费用差异纳入总成本比较。
作为法国房产所有者的税务
作为非居民在法国拥有房产会产生法国税务义务——即使您从未在那里待过一天。以下是完整情况：
房产税——每位所有者无论国籍或居住地都需缴纳的年度财产税。根据房产的理论租赁价值计算。因市镇和房产规模而差异巨大：巴黎公寓可能每年支付2,000-6,000欧元；多尔多涅农舍800-2,500欧元/年；里维埃拉别墅3,000-10,000欧元/年。
二套房居住税——对第二居所的额外税。2023年起，第二居所不再享有主要居所的免税优惠。税率因市镇而异，通常在房产税基础上额外增加10-25%。
不动产财富税（IFI）——针对不动产资产的财富税。适用于净法国不动产资产超过130万欧元的部分。税率：80万-130万欧元为0.5%，130万-257万欧元为0.7%，257万-500万欧元为1%，500万-1000万欧元为1.25%，超过1000万欧元为1.5%。对非居民而言，仅计算法国的不动产——不计算全球资产。
法国租金收入所得税——如果您出租房产，租金收入需在法国纳税。对非居民而言，净租金收入（扣除可允许的扣除项后）适用20%的统一税率，最高至27,478欧元，超出部分适用30%。此外，社会税（CSG/CRDS）18.6%适用于大多数非居民的租金收入。在适用于家具租赁的micro-BIC制度下，毛收入可享受50%的统一扣除，简化了税务计算。
资本增值税——出售时，增值部分按19%加17.2%社会税征税，合计36.2%。但是，持有期减免会在第5年后逐年减少应税增值：持有22年后，完全免征所得税；持有30年后，完全免征社会税。持有30年后出售：零资本增值税。这种长期持有激励是尽早购买并长期持有最有力的结构性理由之一。
始终使用专业的法国税务顾问
非居民法国房产所有者的税法十分复杂，经常变化，并与您所在国与法国的税务协定相互影响。我们始终建议——并可以为您推荐——专门为非居民买家服务的法国国际税务顾问。良好税务建议的成本通常只是它所节省税款的一小部分。
产权结构
您如何持有法国房产对继承、税务和灵活性有重大影响。以下是主要选项：
个人名义——最简单的选项。您以个人身份直接拥有房产。法国继承法（适用于法国不动产，无论您的国籍或居住国为何）将决定继承：子女享有法定保留份额。对于没有子女或法国继承法符合其意愿的买家，个人持有完全合适。
与配偶或伴侣共同所有——根据法国法律，共同所有权的类型很重要。在共同财产婚姻制度下结婚的夫妇拥有最强的保护。以共有方式购买的未婚伴侣应考虑互益条款，该条款将整个房产转移给存活的一方。我们始终建议在签署预售合同前与公证人讨论此事。
SCI（民事房地产公司）——一种法国房地产公司。优点：可实现灵活的共同所有权和继承规划（您可以逐步将股份赠予子女而不触发全额遗产税），可以覆盖某些默认的法国继承规则，对拥有大量法国不动产的买家可能更高效。缺点：持续的会计成本（每年1,500-3,000欧元）、行政复杂性，且某些贷款机构不向SCI放贷。并非适合每位买家——请与专业人士讨论。
英国/美国/国际公司——通过外国公司购买通常对个人假期房产买家不利。除非满足某些透明度要求，法国对通过外国实体持有的房产征收3%的年税。我们不建议大多数Salin & Poirier客户采用此结构。
法国继承法是否适用于我这样的外国人？
是的，适用于您在法国的不动产。根据欧盟继承法规650/2012（英国脱欧后未采纳），欧盟居民可选择由其本国继承法管辖其整个遗产，包括法国房产。非欧盟居民（美国人、阿联酋公民、新加坡居民、脱欧后的英国人）默认受法国继承法管辖其法国不动产——这包括子女的法定保留份额。SCI结构可以提供更大的灵活性。我们始终建议在购买前就继承规划寻求专业法律建议，尤其是对有重大遗产规划考虑的买家。
什么是互益条款，何时应该使用？
预售合同中的互益条款规定，如果两位共同买家之一去世，存活的买家将被视为自始就是唯一所有者。这避免了房产经过逝者的遗产程序，为存活方提供了清晰的连续性——对于法国默认继承规则可能使所有权复杂化的未婚情侣尤为有价值。该条款必须在预售合同阶段就纳入，事后无法添加。请在签署前与公证人讨论。
融资
可以——法国银行向非居民放贷，但条件与居民贷款不同。重要说明：Salin & Poirier是一家持牌房地产中介机构，并非信贷经纪商——我们不会自行安排或构建融资方案。我们的角色是为您牵线介绍专门处理此类情况的独立、受监管的贷款经纪人。以下是您需要了解的：
贷款价值比（LTV）：非居民的银行标准政策通常为购买价格的70-80%（居民为85-90%）。实际上，我们为客户推荐的独立经纪人经常能帮助安排高达购买价格90-100%的融资——尽管这通常需要在银行存入质押保证金或资产担保：90%融资通常需要贷款额的10-15%，100%融资需要20-30%。合适的结构在很大程度上取决于您的整体财务状况。
伦巴第贷款和资产抵押融资：对于拥有大量投资组合的买家，专业经纪人和私人银行合作伙伴可以构建伦巴第式贷款——即贷款以现有证券或投资组合（而非或在房产之外）作为担保。这种结构特别适合不愿清算投资的高净值买家，并且可以提供比标准房贷更灵活的条款。
偿债比率：法国银行要求每月债务总支付额（包括新的法国房贷）不超过月总收入的33%。这是根据申报收入计算的——复杂的收入结构（自雇、信托收入、离岸股息）可能使这更具挑战性。
面向国际买家的法国房贷专家：我们可以为您介绍独立、受监管的贷款经纪人（courtiers en crédit immobilier，在ORIAS注册），他们拥有专门的非居民贷款团队，并与法国巴黎银行国际、农业信贷银行、法国兴业银行等有国际借款人经验的法国银行有合作关系。是这些专业人士——而非Salin & Poirier——直接处理融资流程，他们通常能获得比直接联系法国银行更好的利率和更顺畅的审批。
货币：法国房贷以欧元计价。对于以英镑、美元、阿联酋迪拉姆或新加坡元赚取收入的买家，货币风险是一个重要考虑因素。大多数国际买家会将收入货币与贷款货币匹配，或使用货币对冲策略。我们可以为此为您介绍专业的外汇顾问。
2026年利率：非居民的法国固定房贷利率通常比同等居民利率高0.3-0.7%。2022年后的加息周期之后，利率已开始缓和——目前非居民买家的固定利率约为3.5-4.5%，期限15-20年（取决于申请时的个人情况和市场条件）。
出租您的房产
巴黎以外——限制很少。在法国大部分地区——包括蔚蓝海岸、普罗旺斯、多尔多涅、巴斯克地区、波尔多和阿尔卑斯山——第二居所的短期出租基本上不受天数限制。您可以将房产出租整个旺季（通常12-16周）或更长时间，没有年度上限。您需要：
1. 在您的市镇注册（简单的在线流程，需5-10分钟）；2. 在所有租赁广告上展示您的注册号；3. 向法国税务机关申报租金收入；4. 在某些旅游市镇，需向客人收取并支付旅游税（通常每人每晚1-4欧元）。
巴黎——120天限制。巴黎是主要的例外。巴黎的第二居所每个日历年短期出租限制为120天。该限制由巴黎市执行，平台须跟踪并报告注册情况。违规罚款可达50,000欧元。
租金收入税：非居民的法国房产租金收入在法国应纳税，外加18.6%的社会税（CSG/CRDS）。在适用于家具租赁的micro-BIC制度下，毛收入的50%可作为统一扣除——您需对剩余50%按适用的非居民税率纳税（最高27,478欧元部分统一税率20%）。或者，实际费用制度允许扣除实际成本（管理费、维护、折旧、贷款利息），这对于有大量开支的较大房产通常会带来更低的应税收入。
LMNP身份（非专业家具出租人）是我们为绝大多数出租家具房产的客户采用的结构。通过将建筑物和家具的价值按租金收入折旧，LMNP通常能将应税租金利润降至零——往往持续多年——使其成为非居民业主可用的最有效的合法税务优化工具之一。法国会计师可以确认LMNP是否是您情况的最佳制度。
我们的租赁管理方式
每位计划出租的Salin & Poirier客户都会获得对其所在地区经过审核的当地租赁管理公司的介绍——这些公司专门从事国际假期租赁，拥有成熟的营销渠道和多语言的客人沟通能力。合适的管理公司能更快填满您的日程表，更好地保护您的房产，并多次证明其20-25%费用的价值。从海外自行管理是可行的，但对于高端房产而言很少是最佳选择。
英国买家脱欧后须知
房产所有权：没有任何变化。英国公民可以自由购买法国房产，不受任何限制。脱欧对在法国拥有房产的权利没有任何影响。
在法国的停留：这正是脱欧改变事情的地方。英国公民现在受申根区规则约束：在整个申根区（法国+其他26个国家）任何180天的滚动期内最多停留90天，无需签证。这并不妨碍您拥有法国房产——但它确实限制了您无需签证可使用房产的时间。
更长停留的选项：对于希望在法国停留超过90天的英国买家，有几种签证选项：
——长期居留签证（VLS-T）：4-12个月的长期签证。可续签。适用于退休人士、有独立经济来源者和远程工作者。需提供收入证明和健康保险。不授予在法国的工作权利。
——访客居留卡：适用于非工作居民的法国居留卡。需提供足够的收入和住宿证明。开启长期居留之路。
对英国买家的税务影响：脱欧还意味着英国买家在法国租金和资本增值的社会税方面不再被视为欧盟居民。英国买家现在需缴纳与非欧盟买家相同的社会税率（17.2%）。然而，英法双重征税协定的条款仍保护英国买家免受法国收入在英国的双重征税。
我们对英国买家的建议
90天规则需要规划，但对大多数假期房产买家而言是可行的。我们的许多英国客户将其在法国的90天分配在3-4次访问中，在分配的时间内使用房产，其余时间出租。对于希望在法国停留更长时间的人，VLS-T签证流程已相当成熟，我们可以为您介绍经常为英国房产所有者处理此事的移民专家。
远程购买
可以——而且我们经常这样做。法国房产的远程购买完全合法，并且对于常驻迪拜、新加坡、香港、伦敦和纽约的国际买家越来越普遍。以下是实际运作方式：
房产探索：我们进行带实时解说的详细视频实地查看——逐房间，每个视角，状况的每个显著细节。我们测量空间，从每个角度拍照，并独立评估状况。在条件允许的情况下，我们会补充无人机拍摄的画面。
独立勘察：我们委托独立专家（房地产专家或特许测量师）检查房产并出具书面状况报告。这涵盖结构完整性、屋顶状况、供暖系统、管道以及视频可能未能捕捉到的任何问题。您将在提交报价之前收到此报告。
法律文件：所有文件——预售合同、公证人通信、诊断报告——都会以数字形式与您共享。如果您需要英文翻译，我们会安排。您的买方公证人会从您的角度审查一切。
授权书：为了在不亲自出席的情况下签署预售合同和正式契约，您将授予信任的代表（通常是Salin & Poirier团队成员或指定的法国律师）一份经公证的授权书。这是标准的法国法律文书——公证人经常为国际买家处理此类事务。授权书必须由您所在国家的公证人或官方机构准备并经海牙认证。
付款：购房资金将转入法国公证人的托管账户。这是标准的法国付款机制——公证人将资金保存在受监管的托管账户中，直至签约，然后分配给卖方并支付所有费用。这是一个高度安全的机制。
我们有多少客户是远程购买的？
约60%的Salin & Poirier客户在交易期间未访问法国即完成购买——他们第一次亲眼见到自己的房产是在抵达取钥匙时。最重要的不是亲自到场——而是在当地拥有您完全信任的人。这正是我们的角色。
选择哪个地区？
法国不是一个单一的房产市场——它是七种完全不同的生活方式选择。以下是我们如何帮助买家做出选择：
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