كثيراً ما يُساء فهم الضرائب العقارية الفرنسية لدى المشترين الدوليين — وقد يؤدي هذا الفهم الخاطئ إلى مفاجآت غير سارة بعد الشراء. يتناول هذا الدليل، بلغة بسيطة، أبرز الضرائب التي ستصادفونها كمشترين أجانب، عند الشراء وطوال فترة التملّك.

الضرائب عند الشراء

رسوم نقل الملكية (Droits de mutation)

أكبر تكلفة ضريبية عند الشراء. للعقارات القائمة (التي يزيد عمرها على 5 سنوات)، تبلغ رسوم نقل الملكية نحو 6.3% من سعر الشراء في معظم المقاطعات (منذ 2025). يحصّلها الموثّق ويحوّلها إلى السلطات المحلية (المقاطعة والبلدية). وهي غير قابلة للتفاوض ولا يمكن تجنّبها عبر أي هيكل مشروع.

أما العقارات الجديدة (أقل من 5 سنوات، البيع الأول)، فتنخفض الرسوم إلى 0.715% — لكن ضريبة القيمة المضافة بنسبة 20% تكون مشمولة في السعر بدلاً منها. والتكلفة الصافية غالباً متقاربة.

أتعاب الموثّق

إضافة إلى رسوم نقل الملكية، يتقاضى الموثّق أتعاباً مهنية تقارب 0.8–1% (وفق سلّم تنازلي تحدده الدولة). و«تكاليف التوثيق» التي تُذكر عادةً — 8.5–9% للعقارات القائمة — تشمل رسوم نقل الملكية وأتعاب الموثّق معاً.

الضرائب السنوية خلال التملّك

الضريبة العقارية (Taxe foncière)

ضريبة سنوية على الملكية يدفعها من يملك العقار في 1 يناير من كل عام. وتُحتسب على القيمة الإيجارية النظرية للعقار، وتختلف كثيراً بحسب الموقع والمساحة والمعدلات المحلية. قد تبلغ الضريبة العقارية لشقة بقيمة مليوني يورو في كوت دازور ما بين 3,000 و8,000 يورو سنوياً. وغالباً ما تدفع العقارات الريفية ذات الأراضي الواسعة أقل من نظيراتها الحضرية ذات القيمة المماثلة.

ضريبة السكن (Taxe d’habitation)

أُلغيت للمساكن الرئيسية منذ 2023، لكنها لا تزال مطبّقة على المساكن الثانوية، ويختلف معدلها بحسب البلدية. وفي بعض المناطق السياحية المطلوبة، يُسمح للبلديات بفرض زيادة تصل إلى 60% على المساكن الثانوية — وهو إجراء يهدف إلى تشجيع الإقامة طوال العام. تحققوا من معدل البلدية المعنية قبل الشراء.

ضريبة الثروة العقارية (IFI)

تفرض فرنسا ضريبة ثروة عقارية على الأفراد الذين يتجاوز صافي أصولهم العقارية في فرنسا 1.3 مليون يورو. وهي تصاعدية، تبدأ من 0.5% وتصل إلى 1.5% للأصول التي تتجاوز 10 ملايين يورو. والأهم أنها تُطبَّق على غير المقيمين على عقاراتهم الفرنسية فقط — لا على أصولهم العالمية. فالمشتري الذي يملك عقاراً بقيمة 3 ملايين يورو في بروفانس و20 مليون يورو من الأصول المالية خارج فرنسا لا يخضع لهذه الضريبة إلا على العقار الفرنسي البالغ 3 ملايين يورو (بعد خصم أي قرض فرنسي).

كثيراً ما يستشهد مستشارون لم يُجروا الحسابات بضريبة IFI كعامل منفّر. فعلى عقار بقيمة 3 ملايين يورو مموَّل بقرض بنسبة 60%، يبلغ صافي الأصل الخاضع للضريبة 1.2 مليون يورو — أي دون عتبة 1.3 مليون.

الضرائب على الدخل الإيجاري

إذا أجّرتم عقاركم الفرنسي، سواء لفترات قصيرة (على طريقة Airbnb) أو طويلة، فإن هذا الدخل خاضع للضريبة في فرنسا — أياً كان بلد إقامتكم. ولدى فرنسا اتفاقيات لتجنّب الازدواج الضريبي مع معظم الدول، فلن تدفعوا عادةً الضريبة نفسها مرتين، لكن عليكم تقديم إقرار ضريبي فرنسي كل عام.

نظام الإيجار المفروش غير المهني (LMNP)

إذا أجّرتم عقاركم مفروشاً، فقد تستفيدون من نظام المؤجر المفروش غير المهني (LMNP)، الذي يتيح خصم الاستهلاك والتكاليف الأخرى من الدخل الإيجاري، ما يخفّض غالباً معدل الضريبة الفعلي إلى ما يقارب الصفر في السنوات الأولى. وهو من أكثر الأطر القانونية كفاءةً ضريبياً المتاحة للمستثمرين العقاريين الأجانب في فرنسا.

ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع

عندما يبيع غير المقيم عقاراً فرنسياً، يخضع أي ربح لضريبة الأرباح الرأسمالية الفرنسية بنسبة 19%، إضافة إلى المساهمات الاجتماعية بنسبة 17.2% — أي معدل إجمالي قدره 36.2%. غير أن فرنسا تطبّق تخفيضات كبيرة بحسب مدة التملّك:

تعزّز هذه الآلية مكانة فرنسا كسوق للتملّك الطويل. فالمشترون بأفق 10–15 سنة يستفيدون من معدل فعلي أقل بكثير ممن يبيعون خلال 5 سنوات.

الإرث — مسألة الإرث الإلزامي

هذا هو الجانب الذي يفاجئ معظم المشترين القادمين من دول القانون العام (المملكة المتحدة، الولايات المتحدة، أستراليا، كندا). إذ يطبّق القانون الفرنسي قواعد الحصة المحفوظة (réserve héréditaire) التي تضمن لأبنائكم نسبة دنيا من تركتكم الفرنسية، بصرف النظر عن وصيتكم. وللمشترين الراغبين في توريث عقارهم الفرنسي لشريك أو صندوق ائتماني أو مستفيد آخر بطريقة قد تتعارض مع هذه القواعد، يكون الحل عادةً الشراء عبر شركة (SCI أو SAS) بدلاً من الاسم الشخصي. نوصي دائماً بمناقشة ذلك مع محامٍ متخصص في التخطيط العابر للحدود للتركات قبل الشراء.