国际买家常常误解法国房产税务——而这种误解可能在购房后带来不愉快的意外。本指南以通俗语言介绍外国买家在购房时和持有期间会遇到的主要税种。
购房时的税费
产权转让税（Droits de mutation）
这是购房时最大的税务成本。对于二手房（房龄超过5年），产权转让税在大多数省份约为房价的6.3%（自2025年起）。由公证人代收并上缴地方政府（省和市镇）。该税不可协商，也无法通过任何合法结构规避。
对于新房（房龄不足5年且为首次出售），产权转让税降至0.715%——但房价中已包含20%的增值税。净成本往往相近。
公证人报酬
除产权转让税外，公证人还收取约0.8–1%的专业报酬（由国家按递减比例规定）。通常所说的“公证费”——二手房8.5–9%——同时包括产权转让税和公证人报酬。
持有期间的年度税费
房产税（Taxe foncière）
每年由1月1日的房产所有人缴纳的年度房产税。按房产的理论租赁价值（valeur locative cadastrale）核定，因地段、面积和地方税率差异很大。蔚蓝海岸一套200万欧元的公寓，每年房产税约3,000至8,000欧元。土地面积大的乡村房产，往往比同等价值的城市房产缴税更少。
居住税（Taxe d’habitation）
自2023年起已取消对主要住所的征收，但第二居所仍需缴纳，税率因市镇而异。在部分热门旅游地区，市镇获准对第二居所加征最高60%的附加税——旨在鼓励全年居住。购房前请核实所在市镇的税率。
房地产财富税（IFI）
法国对在法国的房地产净资产超过130万欧元的个人征收房地产财富税。税率累进，从0.5%起，资产超过1000万欧元部分为1.5%。关键在于：对非居民而言，该税仅针对其在法国的房产——而非其全球资产。一位在普罗旺斯拥有300万欧元房产、在法国境外持有2000万欧元金融资产的买家，只需就这套300万欧元的法国房产缴纳IFI（扣除任何法国贷款后）。
租金收入的税务
如果您出租法国房产，无论是短租（Airbnb式）还是长租，租金收入都须在法国纳税——无论您是哪国居民。法国与大多数国家签有避免双重征税协定，因此通常不会就同一笔收入重复缴税，但您每年需要提交法国纳税申报。
LMNP制度
如果您以带家具方式出租，可能适用非职业带家具出租者（LMNP）制度，可从租金收入中扣除折旧及其他费用，在持有初期往往能将实际税率降至接近零。这是外国房产投资者在法国可用的最具税务效率的合法框架之一。
出售时的资本利得税
非居民出售法国房产时，收益需缴纳19%的法国资本利得税，另加17.2%的社会税——合计36.2%。不过，法国按持有年限提供大幅减免：
- 持有超过5年的房产，应税收益开始减少
- 持有满22年后，资本利得税降为零
- 持有满30年后，社会税也全部免除
这一减免结构使法国成为适合长期持有的市场。以10–15年为投资期限的买家，实际资本利得税率远低于5年内出售的买家。
继承——强制继承问题
这是最令来自普通法国家（英国、美国、澳大利亚、加拿大）的买家意外的领域。法国法律实行特留份（réserve héréditaire）——无论遗嘱如何，均保证子女获得您在法国遗产的最低份额。对于希望将法国房产留给伴侣、信托或其他受益人、而方式可能与这些规则冲突的买家，通常的解决方案是通过公司结构（SCI、SAS）而非个人名义购买。我们始终建议在收购前咨询专业的跨境遗产规划律师。