La fiscalité immobilière française est souvent mal comprise par les acheteurs internationaux — et cette incompréhension peut réserver de mauvaises surprises après l’achat. Ce guide présente, en termes simples, les principaux impôts que vous rencontrerez en tant qu’acheteur étranger, à l’acquisition comme pendant la détention.

Les impôts au moment de l’achat

Droits de mutation

Le principal coût fiscal à l’acquisition. Pour un bien ancien (plus de 5 ans), les droits de mutation représentent environ 6,3 % du prix dans la plupart des départements (depuis 2025). Ils sont collectés par le notaire et reversés aux collectivités (département et commune). Ils ne se négocient pas et ne peuvent être évités par aucune structure légitime.

Pour un bien neuf (moins de 5 ans, première vente), les droits de mutation tombent à 0,715 % — mais la TVA à 20 % est alors incluse dans le prix. Le coût net est souvent comparable.

Émoluments du notaire

En plus des droits de mutation, le notaire perçoit des émoluments d’environ 0,8 à 1 % (barème dégressif fixé par l’État). Les « frais de notaire » généralement annoncés — 8,5 à 9 % dans l’ancien — comprennent à la fois les droits de mutation et la rémunération du notaire.

Les impôts annuels pendant la détention

Taxe foncière

Un impôt annuel dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de chaque année. Il est calculé sur la valeur locative cadastrale du bien et varie fortement selon la commune, la surface et les taux locaux. Un appartement de 2 M€ sur la Côte d’Azur peut supporter une taxe foncière de 3 000 à 8 000 € par an. Les biens à la campagne avec beaucoup de terrain paient souvent moins que des biens urbains de valeur équivalente.

Taxe d’habitation

Supprimée pour les résidences principales depuis 2023, elle reste due pour les résidences secondaires. Son taux varie selon la commune. Dans certaines zones touristiques très demandées, les communes peuvent appliquer une majoration allant jusqu’à 60 % sur les résidences secondaires — une mesure destinée à encourager l’occupation à l’année. Vérifiez le taux de la commune avant d’acheter.

IFI (impôt sur la fortune immobilière)

La France applique un impôt sur la fortune immobilière aux personnes dont le patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 M€. Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 % pour la part supérieure à 10 M€. Point essentiel : pour un non-résident, il ne porte que sur ses biens immobiliers situés en France, pas sur son patrimoine mondial. Un acheteur détenant un bien de 3 M€ en Provence et 20 M€ d’actifs financiers hors de France ne serait redevable de l’IFI que sur le bien de 3 M€ (net de tout emprunt français).

L’IFI est souvent présenté comme un repoussoir par des conseillers qui n’ont pas fait le calcul. Sur un bien de 3 M€ financé à 60 %, l’actif net taxable est de 1,2 M€ — sous le seuil de 1,3 M€.

L’imposition des revenus locatifs

Si vous louez votre bien en France, en courte durée (type Airbnb) ou en longue durée, ces revenus sont imposables en France, quel que soit votre pays de résidence. La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays : en règle générale, vous ne paierez pas deux fois le même impôt, mais vous devrez déposer chaque année une déclaration de revenus en France.

Le régime LMNP

Si vous louez meublé, vous pouvez relever du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet de déduire l’amortissement et les charges de vos loyers, ce qui ramène souvent l’imposition effective à un niveau proche de zéro pendant les premières années. C’est l’un des cadres légaux les plus efficaces fiscalement pour un investisseur étranger en France.

L’impôt sur la plus-value à la revente

Lorsqu’un non-résident vend un bien en France, la plus-value est soumise à l’impôt français de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. La France applique cependant des abattements importants pour durée de détention :

Ce mécanisme fait de la France un marché de détention longue. Un acheteur avec un horizon de 10 à 15 ans bénéficie d’un taux effectif bien plus faible que celui qui revend dans les 5 ans.

La succession et la réserve héréditaire

C’est le point qui surprend le plus les acheteurs venant de pays de common law (Royaume-Uni, États-Unis, Australie, Canada). Le droit français applique la réserve héréditaire, qui garantit à vos enfants une part minimale de votre patrimoine français, quel que soit votre testament. Pour les acheteurs qui souhaitent transmettre leur bien français à un conjoint, à un trust ou à un autre bénéficiaire d’une manière qui pourrait heurter ces règles, la solution consiste généralement à acheter via une société (SCI, SAS) plutôt qu’en nom propre. Nous recommandons toujours d’en parler à un avocat spécialisé en successions internationales avant l’acquisition.