Sud-Ouest Atlantique · Surf & Montagne
Vagues de l'Atlantique, sommets pyrénéens, gastronomie de renommée mondiale et une culture unique en France. Le Pays Basque est le secret le mieux gardé d'Europe pour les acheteurs internationaux exigeants — et il ne le restera pas longtemps.
Pourquoi le Pays Basque
Le Pays Basque est la région française qui connaît la plus forte croissance parmi les acheteurs internationaux depuis 2020. Les raisons sont simples : Biarritz et Saint-Jean-de-Luz offrent un bord de mer de classe mondiale, une architecture Belle Époque et un aéroport international à 5 minutes — le tout à des prix encore 30 à 40 % inférieurs à ceux de la Côte d'Azur.
La culture basque — distincte, fière et chaleureuse — crée une communauté contrairement à tout ce que l'on trouve en France. Ajoutez une gastronomie de renommée mondiale (plus d'étoiles Michelin par habitant que partout ailleurs), des pistes de ski à 1h30 et un été atlantique doux de 6 mois, et vous avez le cas d'achat le plus convaincant de France.
Villes clés
Biarritz La plus prisée
Surf · Belle Époque · Casino
À partir de €8 000/m²
Ancienne station balnéaire des empereurs, Biarritz reste le symbole du Pays Basque. Le front de mer, les hôtels particuliers Belle Époque et la culture du surf mondial créent une demande à l'achat et à la location parmi les plus fortes de la côte atlantique. La clientèle britannique, belge et suisse domine.
Saint-Jean-de-Luz Charme préservé
Port · Village traditionnel · Mer calme
À partir de €6 500/m²
La ville la plus authentiquement basque de la côte. Maisons à colombages colorées, port actif et plage protégée par une jetée royale. Plus calme que Biarritz, plus précieuse que Bayonne. Les acheteurs qui découvrent Saint-Jean-de-Luz reviennent rarement sans acheter.
Arrière-pays Basque Valeur et espace
Espelette · Ainhoa · La Bastide-Clairence
À partir de €3 500/m²
Les villages de l'intérieur — Espelette avec ses piments rouges, Ainhoa classée «Plus Beaux Villages de France» — offrent des bastides et des fermes basques à des prix sans commune mesure avec le littoral. À 20-30 minutes de la plage, ce sont ces biens qui prennent le plus de valeur à mesure que la côte sature.
Style de vie
Biarritz est la capitale européenne du surf depuis les années 1950. Les vagues de la Côte des Basques attirent des surfeurs du monde entier. Pour les propriétaires, cela signifie une demande locative 12 mois sur 12.
Le Pays Basque possède plus d'étoiles Michelin par habitant que n'importe quelle autre région du monde. De San Sebastián de l'autre côté de la frontière à Bayonne et Biarritz, la cuisine est une religion ici.
La Mongie, Cauterets et le domaine de Grandvalira sont accessibles en 1h30 à 2h. C'est la seule région de France où vous pouvez skier le matin et surfer l'après-midi — au sens littéral du terme.
Le basque (Euskara) est l'une des langues les plus anciennes d'Europe. Les fêtes, la pelote basque, les maisons à colombages rouges et blancs — tout cela crée une identité de lieu incomparable que les propriétaires adorent.
Prix du marché 2026
Le Pays Basque a connu une hausse des prix de 45 à 60 % depuis 2018, mais reste nettement moins cher que Nice ou Cannes pour un qualité de vie comparable. Voici ce que les différents budgets permettent d'obtenir en 2026 :
| Budget | Ce que vous obtenez | Localisation type |
|---|---|---|
| €1M–€1,5M | Appartement front de mer ou villa arrière-pays | Biarritz centre, Saint-Jean-de-Luz |
| €1,5M–€3M | Villa contemporaine avec vue mer, piscine | Biarritz hauteurs, Bidart |
| €3M+ | Propriété d'exception, accès direct plage | Côte des Basques, Guéthary |
Revenus locatifs
Le Pays Basque dispose d'une saison locative parmi les plus longues de France : juillet-août sont complets à 3-4 semaines d'avance, mais les week-ends de surf d'octobre à décembre remplissent les agendas bien au-delà de l'été. Une villa avec vue mer à Biarritz peut générer €80 000 à €120 000 brut par an en location courte durée. Les appartements bien placés atteignent €2 500–€4 000/semaine en haute saison. Le rendement brut moyen se situe entre 4 et 6 % selon la qualité et l'emplacement.
Processus d'achat
Résidence secondaire, investissement locatif ou les deux ? Le Pays Basque se prête aux deux stratégies, mais les meilleurs biens partent en moins de 2 semaines.
Les banques françaises prêtent volontiers aux étrangers. Comptez 25 à 35 % d'apport + environ 8 % de frais d'acquisition.
Accompagné d'un dépôt de 10 %. Délai de rétractation de 10 jours. La due diligence commence ici.
6 à 10 semaines après le compromis. Le titre de propriété est transféré à la signature et vous recevez les clés.
Exemples de projets
Projet A — Appartement Biarritz
Budget : €950 000 · Appartement 3 pièces, vue mer, 80m², résidence sécurisée à 200m de la plage. Rendement locatif brut estimé : 5,2 %. Financé à 70 % via BNP Paribas Paris. Acheteur : famille belge.
Projet B — Villa Bidart
Budget : €1 750 000 · Villa contemporaine 5 chambres, piscine, vue Pyrénées-Atlantique. Achetée hors marché via notre réseau. Acheteur : entrepreneur suisse, résidence principale été.
Projet C — Ferme arrière-pays
Budget : €680 000 · Ancienne ferme basque rénovée, 4 chambres, 5 000m² de terrain à Espelette. Meublé de qualité, location courte durée premium. Rendement brut : 6,8 %. Acheteur : couple britannique.
FAQ
Les étrangers peuvent-ils acheter librement au Pays Basque ?
Oui, sans restriction. Les ressortissants de l'UE, du Royaume-Uni, des États-Unis, des pays du Golfe et d'Asie achètent tous librement. Aucun permis spécial n'est requis.
Quelle est la fiscalité pour les non-résidents ?
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) s'applique aux biens de plus de €1,3M. Les revenus locatifs sont imposés à 20 % pour les non-résidents de l'UE (ou selon convention fiscale). Les plus-values sont soumises à l'impôt français avec des abattements progressifs.
Y a-t-il des restrictions à la location courte durée à Biarritz ?
Biarritz a mis en place un système de compensation : toute nouvelle mise en location courte durée d'une résidence principale doit être compensée par la transformation d'un local commercial en logement. Pour les résidences secondaires, une simple déclaration en mairie suffit.
Le marché est-il encore accessible ou déjà trop cher ?
Comparé à Nice ou Saint-Tropez, le Pays Basque offre encore un excellent rapport qualité-prix. Les prix ont beaucoup monté depuis 2018 mais les fondamentaux (demande internationale, rareté du foncier, attrait culturel) justifient la trajectoire.
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