法国是全球最令人向往的置业国家之一，对外国买家而言也是最不透明的市场之一。无论您来自美国、英国，还是常住迪拜或新加坡，在法国购房都涉及一套独特的法律框架、专业人士体系和文化逻辑，与其他任何地方都不同。本指南将在您出价之前，讲清楚所有需要了解的内容。
外国人可以在法国购房吗？
可以，而且没有任何限制。法国对房产所有权不设国籍限制。非居民可以购买任何类型的房产——公寓、独栋住宅、葡萄园、城堡——享有永久产权，可以个人名义或通过公司持有。没有最低购买金额要求，购房无需特殊签证，也没有互惠条件。
这也是法国始终是全球游客最多的国家、并长期吸引国际房地产投资的原因之一。
公证人的角色——法国房产交易中最重要的专业人士
在法国，每一笔房产交易都必须在公证人（notaire）面前完成。公证人是由国家任命的法律官员，负责核实交易、代政府征税并保障产权转移。与普通法国家不同，公证人并非代表某一方的对抗性律师，而是中立的国家公职人员。
实际上，您可以而且应该在卖方公证人之外委任自己的公证人，从您的角度审阅所有文件。这不会产生额外费用——费用由两位公证人从同一笔款项中分配。我们始终建议委任自己的公证人，并可在我们覆盖的每个地区为您推荐双语公证人。
购房流程分步详解
- 搜寻与甄选——与Salin & Poirier这样的买方代理合作，您可以接触到整个市场：公开挂牌的房产、未公开（off-market）房产，以及从不公开宣传的私人卖家房产。
- 出价与谈判——选定房产后，以书面形式出价。在法国，议价是常态，合适的买方代理拥有直接买家所不具备的谈判筹码。
- 初步买卖合同（Compromis de vente）——由双方签署，锁定房产、价格和条件。您需支付10%的定金，之后享有10天冷静期（仅限住宅购买）。
- 尽职调查期——从初步合同到最终契约通常需要2至3个月。您的公证人将核查产权、规划许可、技术诊断报告及房产的所有法律事项。
- 正式契约（Acte authentique）——在公证人面前签署最终契约。您支付余款，产权即时转移，并领取钥匙。
购房总成本是多少？
除房价外，还需预留以下费用：
- 公证费：二手房为房价的8.5–9%（含产权转让税、登记费和公证人报酬）。新房则降至约2.5–3%。
- 买方代理费：如委托Salin & Poirier这样的买方代理，我们的费用单独计算，并在合作前明确列出。详情请参阅我们的收费标准。
- 贷款手续费：如需贷款，法国银行通常收取贷款金额1%的手续费。
非居民在法国申请贷款
法国银行向非居民放贷，但流程比居民更复杂。需要了解的要点：
- 通常需要20–30%的首付（法国银行对非居民贷款较为审慎）
- 法国房贷在整个期限内为固定利率——这与浮动利率市场有结构性差异
- 审批需要6至10周，务必尽早启动
- 在法国设有业务的国际私人银行（法国巴黎银行、法国兴业银行、法国农业信贷银行）通常更有服务非居民借款人的经验
Salin & Poirier建议：如果您以现金购买，或通过家族信托/控股公司购买，请在签署任何文件前，与国际税务顾问讨论最优的收购结构。购房时选定的结构日后很难更改，并可能对未来出售或继承时的税务产生重大影响。
外国业主在法国的税务
非居民在法国持有房产，主要涉及两项年度税：
- 房产税（Taxe foncière）——由业主缴纳，按房产的租赁价值核定。金额因地段和面积差异很大。
- 居住税（Taxe d’habitation）——主要住所已取消，但第二居所仍需缴纳。该税于2023年改革，请向您的公证人确认最新情况。
如果您出租房产，无论您是哪国居民，来源于法国的租金收入都须在法国纳税。法国与大多数国家签有避免双重征税协定，因此您不会被重复征税——但需要提交法国纳税申报。
可以远程完成购房吗？
可以。约60%的Salin & Poirier客户在交易期间无需前往法国即可完成购房。关键工具是授权委托书（procuration），允许可信赖的代表——通常是我们团队成员或您委任的公证人——代您签署。委托书须在您居住国进行公证并办理海牙认证（Apostille）。
我们经常全程远程处理购房：视频看房、出价谈判、文件审阅、签约协调。许多客户第一次见到自己的房产，就是前来领取钥匙的那一天。