La France est l’un des pays les plus convoités au monde pour devenir propriétaire, et l’un des marchés les plus opaques pour un acheteur étranger. Que vous soyez américain, britannique, installé à Dubaï ou à Singapour, acheter en France implique un cadre juridique, des professionnels et une logique culturelle qui ne ressemblent à aucun autre pays. Ce guide explique tout ce qu’il faut savoir avant de faire une offre.
Un étranger peut-il acheter un bien en France ?
Oui, sans aucune restriction. La France n’impose aucune limite liée à la nationalité. Un non-résident peut acheter tout type de bien — appartement, maison, vignoble, château — en pleine propriété, en son nom propre ou via une société. Il n’y a pas de montant minimum, pas de visa particulier pour acheter, et aucune condition de réciprocité.
C’est l’une des raisons pour lesquelles la France reste le pays le plus visité au monde et une destination constante de l’investissement immobilier international.
Le rôle du notaire, le professionnel clé de l’immobilier en France
En France, chaque transaction immobilière se conclut devant un notaire — un officier public nommé par l’État, qui vérifie la transaction, collecte les taxes pour le compte de l’État et garantit le transfert de propriété. Contrairement aux pays de common law, le notaire n’est pas l’avocat d’une partie contre l’autre : c’est un officier neutre.
Concrètement, vous pouvez — et devriez — désigner votre propre notaire, en plus de celui du vendeur, qui examinera tous les documents de votre point de vue. Cela ne vous coûte rien de plus : les honoraires sont partagés entre les deux notaires. Nous recommandons toujours de désigner votre propre notaire, et nous pouvons vous orienter vers des notaires bilingues dans chacune de nos régions.
Le processus d’achat, étape par étape
- Recherche et sélection — Travailler avec un chasseur immobilier comme Salin & Poirier vous donne accès à l’ensemble du marché : biens en vente publique, biens off-market et biens détenus par des vendeurs privés qui ne font jamais de publicité.
- Offre et négociation — Une fois le bien identifié, l’offre est faite par écrit. La négociation du prix est normale en France, et le bon chasseur dispose d’un levier qu’un acheteur seul n’a pas.
- Compromis de vente — L’avant-contrat, signé par les deux parties, fige le bien, le prix et les conditions. Vous versez un dépôt de 10 %. Vous disposez ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours (pour les achats à usage d’habitation).
- Période de vérification — En général 2 à 3 mois entre le compromis et l’acte définitif. Votre notaire vérifie le titre de propriété, les autorisations d’urbanisme, les diagnostics et tous les aspects juridiques du bien.
- Acte authentique — L’acte définitif, signé devant le notaire. Vous réglez le solde, la propriété est transférée immédiatement et vous recevez les clés.
Quel est le coût total d’un achat ?
Au-delà du prix d’achat, prévoyez :
- Frais de notaire : 8,5 à 9 % du prix pour un bien ancien (droits de mutation, frais d’enregistrement et émoluments du notaire compris). Pour un bien neuf, ils tombent à environ 2,5 à 3 %.
- Honoraires du chasseur : si vous faites appel à un chasseur comme Salin & Poirier, nos honoraires sont distincts et fixés clairement avant tout engagement. Consultez notre grille d’honoraires pour le détail.
- Frais de dossier bancaire : en cas de financement, les banques françaises facturent généralement 1 % du montant emprunté.
Financer un achat en France en tant que non-résident
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, mais le processus est plus exigeant que pour un résident. Les points essentiels :
- Un apport de 20 à 30 % est généralement demandé (les banques françaises sont prudentes avec les non-résidents)
- Les crédits immobiliers français sont à taux fixe sur toute la durée — une différence structurelle avec les marchés à taux variable
- Le processus prend 6 à 10 semaines ; il faut s’y prendre tôt
- Les banques privées internationales présentes en France (BNP Paribas Banque Privée, Société Générale Private Banking, Crédit Agricole) ont souvent davantage l’habitude des emprunteurs non-résidents
Le conseil Salin & Poirier : si vous achetez comptant ou via un trust familial ou une holding, étudiez la structure d’acquisition optimale avec un conseiller fiscal international avant de signer quoi que ce soit. La structure choisie à l’achat est très difficile à modifier ensuite et peut peser lourdement sur votre fiscalité lors d’une revente ou d’une succession.
La fiscalité du propriétaire étranger en France
Être propriétaire en France en tant que non-résident implique deux impôts annuels principaux :
- Taxe foncière — un impôt payé par le propriétaire, calculé sur la valeur locative du bien. Son montant varie fortement selon la commune et la taille du bien.
- Taxe d’habitation — supprimée pour les résidences principales, elle reste due pour les résidences secondaires. Le régime a été réformé en 2023 : faites confirmer la situation actuelle par votre notaire.
Si vous louez votre bien, les revenus locatifs de source française sont imposables en France, quel que soit votre pays de résidence. La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays, vous ne paierez donc pas deux fois l’impôt — mais vous devrez déposer une déclaration de revenus en France.
Peut-on réaliser l’achat à distance ?
Oui. Environ 60 % des clients de Salin & Poirier réalisent leur achat sans venir en France pendant la transaction. L’outil clé est la procuration, qui permet à un représentant de confiance — en général un membre de notre équipe ou votre notaire — de signer pour vous. La procuration doit être établie devant notaire dans votre pays de résidence et apostillée.
Nous gérons régulièrement l’ensemble du processus à distance : visites en vidéo, négociation de l’offre, revue des documents, coordination des signatures. Beaucoup de nos clients découvrent leur bien pour la première fois le jour où ils viennent récupérer les clés.